在租金未交房屋被收的处理中,房东能否合法收房会受特殊情况影响。
1. 不可抗力:若租客因自然灾害、疫情等经济困难未按时交租,房东强行收房或不合理,需给予宽限期。
2. 房东违约:如房东未依约维修房屋或提供基本居住条件,租客可主张“先履行抗辩权”拒付租金,此时房东收房可能违约。
3. 权属争议:若房屋产权纠纷或被查封,房东出租行为无效,租赁合同自始无效,租客有权拒付租金,房东也无权擅自收房。
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1. 房东擅自换锁或驱离:未协商或走法律程序即更换门锁、强行驱离租客,属违法行为,可能面临侵权赔偿。
2. 租客否认租赁或拒收通知:部分租客故意不接收催缴通知或否认租赁关系,逃避租金支付,诉讼中可能不利。
3. 房东未保留证据:催租或解约时未保留书面通知、短信记录等,诉讼中难证明已催告,易败诉。
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房东未收到租金就收房是否违法,需看是否按合同和法定程序:
1. 合同约定了租金逾期处理方式,且房东依约提前通知并给合理期限后收房,行为合法。
2. 若房东未催告、未给合理支付期就擅自收房,可能违约甚至违法。
3. 租客因不可抗力或特殊情况未按时交租,房东仍强行收房,也可能违法。
4. 房东未通过法律程序(如协商、诉讼)擅自换锁、驱离租客,属侵权,租客可依法维权。
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《中华人民共和国民法典》第七百二十一条规定:“承租人应当按照约定的期限支付租金。”以及《合同法》第二百二十七条:“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。”
这表明,租客未按合同付租时,房东在合理期限催告无效后,有权解除合同并收房,但必须履行合法程序(书面催告、设合理期限、通知解约等)。
若房东未履行上述程序即强行收房(如未提前通知、未给合理支付期,或租客异议后未走法律途径),行为可能违法,租客有权索赔或恢复租赁关系。
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